01

旧改地出一块火一块

老城区被压抑得太久？

2020年是南宁旧改年。

伴随着旧改同时进行的，是老城区热度的重新回归。

去年已经能明显感觉到，热门盘往往都是老城区的旧改地，基本出一块火一块。

不信你数一数，老城区几大热盘红盘，哪一个不是旧改出身？

比如，南宁五里亭旧城改造项目，十几年前就有传闻了，但直到2018年12月29日，随着南宁市五里亭蔬菜批发市场的正式关闭，这个项目才算迈出了关键性的一步。（此前我曾写过，老铁们自行回顾：五里亭，再见！五里亭，你好！）

2019年11月21日，广西南宁冠能投资有限公司（大股东：洋浦地产）以熟化人身份拿下位于西乡塘区明秀西路以东、东西快速路以北93.39亩旧改地（原五里亭蔬菜批发市场，现洋浦星1期）。

拿地结束后，官宣海报出炉，案名为：洋浦星。

随后，洋浦星三个字成为活跃在各大购房群的热点。时不时还有老铁到后台留言，问驴哥这个盘有啥新动静。

如果你问我，旧改盘为何受热捧？

第一，老城区土地稀缺，决定了区域内只有零星的地产项目开发。加上旧改项目难度大，周期长，所以物以稀为贵，出一块被抢一块。

第二，政府也在有意识地改变老城区面貌。任何一个城市发展都不可能一味外拓新区，一定是新旧交替式发展。

老城区是一座城市的根基，不能丢，也丢不了。

02

回顾过去8年

我看到了楼市「风水轮流转」

富豪都是「时势」造就的，80年代下海，90年代炒股，00年代炒房，10年代比特币……

但凡踩中一个，都能实现财富阶层跨越。

楼市也是如此。踩中了2009年、2017年买房，闭着眼睛都能赚钱。

每个城区都有自己的「势」，踩对势同样很重要。今天我们重点来说西乡塘。

2012年~2014年，限购限贷下的楼市调控周期，是刚需盘的天下。以瀚林御景、正恒国际广场、保利爱琴海、瀚林新城等项目为代表的刚需盘，销量占据南宁楼市半壁江山。那个时候，西乡塘楼市风头无两。

2015年以后，五象新区迅速崛起，全区投资客涌向新区。西乡塘核心地段优质土地供应有限，新盘宣传发声少，每次出一个新盘很快就被卖完，造成了在楼市声音越来越弱的感觉。

西乡塘的江湖地位被忽视，西乡塘的需求同样被忽视。于是，客户开始向外流失。

2020年，旧改是西乡塘的「势」。ZF也在有意识地提升老城区面貌。

首先是修修补补型的旧改，今年初广西住建厅印发《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》，涉及南宁240个老旧小区改造。

其次是推倒重建型的旧改，如已经着手的五里亭旧改、南棉旧改、北大客运中心旧改等，和筹备中的南铁1500亩、火车站近5000亩，及五一中路5000亩旧改等等。

主城外扩，城市边界变远。同样的单价，成熟度更高的老城区，吸引越来越多刚需改需选择回归。

03

别拿青春等明天

新区真不一定适合你

再上一组数据，直观来看新、老城区土地供应。

今年3月，南宁自然资源局官宣了一则2020年南宁年度供地计划，总量11880亩，其中住宅占据半壁江山：5830亩。

供地手册上，五象新区今年计划供地量2000余亩。旧改地也有，我粗略数了数，一共有13个项目，涉及江南、西乡塘两个城区，包含水街旧改、南棉旧改、朝阳旧改等老城区重点旧改项目，一共760亩。

新区土地供应是主城区旧改地的接近3倍。还要我怎么暗示你主城优质土地稀缺？

半年以前，洋浦地产拿下五里亭旧改地块后，便备受市场关注。这块地前身是有着23年历史的五里亭蔬菜批发市场。大家都期待的是，洋浦能否在城西这个C位打造出一个惊艳作品。

洋浦星位于大学东路19号，紧邻地铁1、5号线（在建）双地铁口广西大学站。

驴哥常年混迹于西乡塘，亲身感受到这里生活便利程度简直令人发指。

西大板块，在钟爱老城区的人眼里，可以用三个词来形容：配套全、接地气、有情怀。

这里有地铁1、5号线交汇，有东西向快速路直通南宁东站，有多座桥梁连通邕江南北；南宁百货大楼新世界店、沃尔玛、北京华联、农院路、南铁等大小商业......成就了烟火气十足的西大商圈，方圆2公里内吃喝玩乐不愁；新秀公园、邕江滨江公园，南宁动物园也在这里集合……

我数了数，以洋浦星为原点，周围有广西医科大第二附属医院、南宁市第八人民医院、广西民族医院等不下6家医院，有广西大学、广西财经学院等多所高校，也有如西大附中这样全区知名的民办学校。

敢问哪个新区的便利度能有如此之高？反正我是没想到。

有多少老铁手握新区的房，却一直不去住。原因我估计有很多，但有一点肯定是「离不开老城区的熟」。

除了这些，洋浦星拿地时要求配套一所12班幼儿园、和一所24班的小学，小学暂定名为：五里亭第四实验小学。

早有消息称，该小学将引入衡阳路小学教育体系（可以理解为是衡阳路小学分校，因去名校运动不能这么叫）。

衡阳路小学是西乡塘数一数二的学校，师资力量雄厚。如果真能实现，将给洋浦星加不少分。

04

从五象到五里亭

产品迭代升级，洋浦依旧靠谱？

既然今天要写洋浦星，就一次说个透。

长久以来，南宁楼市缺好房子，西乡塘也缺好房子。

洋浦星去年拿地后官宣：地标之上再造地标，在五里亭拼搏的历史沉淀下，赋能更新，依托地铁广西大学站便捷交通，打造40万㎡全配套大城，建造甜蜜多彩星生活。

上个月项目开放城市更新咨询点，越来越多信息对外释放。我特地去踩了个盘。

漂亮的置业顾问介绍，洋浦星总占地约170亩，分两期开发，产品涵盖高层住宅、公寓、商业、邻里中心。住宅以南北通透板楼设计为主，采用新亚洲建筑风格，建筑面积约90~147㎡。

说实话，旧改盘大多受地块条件制约，地块零散或者形状不规则，洋浦星的地块很方正，这点在旧改盘中实属难得。

地块方正的优势是扩宽公共空间，也使得园林有更大发挥空间。

于是洋浦星做出了西大板块难得的大社区全地形中庭园林，4.5万平方米新亚洲风格的景观园林，环小区420米全地形跑道，全龄儿童运动乐园，和风情度假双泳池，并在架空层做了丰富的公共空间。

这些年来，在南宁老铁的眼里，洋浦地产虽然是地产新兵，项目品质和口碑一直都不错，给人的总体感觉是靠谱、严谨。

置业顾问小姐姐说，洋浦星会延续江山御景、御景山的可靠品质，采用双入户大堂，且项目楼栋多采用板楼设计，这意味着会有很多南北朝向的房子。

单看这些规划指标，不用说刚需盘了，恐怕一些号称改善的盘都不一定能做到。

此前项目已经剧透了一波户型图。

从户型设计上看，无论是90㎡的刚需户型，还是135㎡的改善户型，每一户的入户，都设计了玄关位，这样的好处是住着更舒适。毕竟谁都不想回家一进门无处放鞋放包。

90㎡三房户型，大部分是全南朝向，每间卧室都配置有阳台或飘窗，主卧套间开间3.1米，L型厨房与生活阳台相连，刚需住着也不必将就。

127㎡四房户型，为板楼设计，「双卧+客厅+阳台」朝南设计，南北对流双阳台，这样的产品在老城区真心不多见。想象一下，夏天小风一吹，惬意的很。

洋浦星在户型图上还做了一个贴心的设计，对每一个房间的尺度，做了精致的测算。按家具的真实尺度做了摆放设计。

说真的，号称用食品级标准做地产的洋浦，想的真够细致了。

首期推啥产品我也打听清楚了。

小姐姐介绍，项目首推10、11、15号楼90~135㎡三、四房户型，毛坯销售，预计本月底开放营销中心，现在诚意登记可享受开盘95折优惠。

05

这段是送的

最后还是说说我对洋浦这家企业的感觉吧。

「广西糖王」的身份很多老铁已经知道了， 在五象新区开发的御景山和江山御景项目品质上有口皆碑，这是一家在南宁为数不多的0差评开发商，希望洋浦可以保持优良传统，在最有「味道」的土地上盖出对得起这片土地的房子，成为一家合格的城市发展商。

值得一提的是，我在之前与洋浦的合作中发现，它家的回款是真快，这也从另一方面佐证了这家开发商的德行。

／End.