“月供能省近千元”

“这次宣布调整前一周，我正在筹划着要去提前还款。”刘波（化名）对中新经纬表示，由于他的贷款无法在手机App上还，只能去线下网点申请，就耽误了几天，没想到等来了存量房贷利率下调的消息。

“这次下调的幅度和力度真的出乎意料。从时间间隔上去年刚下调过一次，没想到这次这么快又调整，并且是首套和二套一起降。”刘波说。

2022年6月，刘波在北京购买了一套房子，当时贷款192万、25年，房贷利率是5%（LPR+55BP，当时5年期以上LPR为4.45%）。再加上公积金贷款的部分，他当时的月供为1.5万元左右。随着LPR多次下调，他的贷款利率从最初的5%调整到了4.5%，月供每个月少了520元。而这次存量房贷利率下调，他的房贷利率又下调了85个基点，降到了3.65%，月供能省近千元。

刘波称，他暂时不打算提前还款了，之前由于理财产品利率走低，手中的余钱没有好的投资渠道，考虑到理财产品和房贷利率的利差较大，所以想提前还贷。但这次存量房贷利率下调后，一方面利差缩小，另一方面他也想留一部分资金在手里看有没有新的投资机会。

另一位存量房贷借款人张元（化名）告诉中新经纬，2022年9月，她在工商银行贷款购买了一套位于北京的房子，当时贷款总额153万元、期限25年，选择了等额本息还款方式。最初，她的房贷利率为4.85%（LPR+55BP，当时5年期以上LPR为4.30%），商贷部分月供约8800元。

由于张元的贷款重定价日在每年9月，其10月的房贷利率已更新为4.4%（即今年9月5年期以上LPR报价3.85%+0.55%）。“今天批量调整后，我的房贷利率就能从LPR+55BP，降到LPR-30BP，直降85BP。”张元说，调整后，她的房贷利率降到了3.55%。

利率下调后为什么不一样？

从以上几位采访对象的反馈看，尽管这次统一将存量房贷利率下调至LPR-30BP（除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款和低于LPR-30BP的情形外），但每个人的房贷利率却并不一样。

出现这种状况的主要原因是重定价日。有的人贷款重定价日是每年1月1日，有的人则是贷款放款日。

目前，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有四种可能。重定价日为每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日，则执行LPR值为4.2%。本次调整后，存量房贷利率将调整为3.9%。等下个重定价日时，若期间LPR未变化，则存量房贷利率还会跟随LPR调整进一步下调至3.30%。

重定价日为每年2月20日至7月21日，则执行LPR值为3.95%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.65%。等到下个重定价日时，房贷利率会变为最新的LPR-30BP。

重定价日为每年7月22日至10月20日，则执行LPR值为3.85%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.55%。等到下个重定价日时，房贷利率会变为最新的LPR-30BP。

如果重定价日为每年10月21日至10月31日，则执行LPR值为3.60%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.30%。这部分人也是最早能享受到存量房贷利率下调和今年LPR下降优惠的。

需要注意的是，以上测算均为存量房贷利率调整时间在10月31日，如果调整时间为10月25日，而重定价日在10月26日至10月31日，其在10月25日执行的LPR值为4.2%，之后重定价日时LPR调整为最新的3.6%。

“本月月供为何多了？”

据刘波反馈，调整后，其10月的月供比之前多了200多元。这是什么原因？

实际上，这种情况只发生在还款方式为等额本息的贷款上。

招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时表示，还款方式为“等额本息”，利率不变时，每月还款本息相同，其中本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。当利率下调后，按照新利率计算当期还款本金，按新旧利率所占天数分段计算当期利息，重新计算的本金会上升，如果本金上升超过利息下降，调整后当期还款本息就会上升。

某银行个贷部门相关负责人介绍，对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。当月应还利息采用分段计息，如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。

“当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加；如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变；如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。”该负责人说。

等到下个月全部还款月采用新利率后，月供就会大幅减少。具体情况以贷款行公布的情况为准。

还有部分借款人反映，自己的存量房贷利率还没降。不要着急，这是因为银行调整的节奏不同。中国人民银行副行长陶玲介绍，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

文：魏薇