我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔你好，御景壹号，新天半山，天墅这几个大概400左右的自住加考虑10年以上投资，您推荐哪里

回答：你好。御景壹号，江景好，延江的房子稀缺，没问题；新天半山，依山傍水，自住不错，但投资不是很好的选择；天墅在同和这边，片区价值一般；如果选的话，首选江景好的，次选新天半山。就按你这个顺序选吧。

提问：你好广叔，我在梅花园怡新路云山熹景有一套165方的四房，一套在珠城的汇峰苑42方。目前有子弹400，想卖掉汇峰苑然后置换一套，但由于学位占用又是小面积，迟迟无法成交。我有以下问题想咨询：1、云山熹景这套是否还有增值空间？2、如果迟迟未能卖掉汇峰苑，是否可以先赠予家里老人腾出名额，等过两年有学位再卖呢？3、我想问下天河金地峯睿怎么样？值得入手吗？主要也是想兼顾学位和投资？广叔是不是还有其他推荐？

回答：你好，云山熹景，梅花园，近地铁，花园社区，配套成熟，自住不错的；汇峰苑，地理位置优越，豪宅区的小户型是一种错配，即有钱人不会买，同等价位的刚需，会选择其他具有居住属性的房子；

1、这套大面积流动性不是很好，自住还行，片区成熟，增量有限。

2、可以的。

3、金地峯睿被广园快速路、立交切割，片区位置尴尬，不是好的投资选择。云山熹景如贷款已还清，汇峰苑赠予亲属，则有5成资格。子弹400买800的楼盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔好，本人新广人，在新塘翡翠绿洲两套，一套97自住，2014年购入。一套178未装修刚满2年。目前月供1.1W。因为孩子2022年要上小学，想换市区好点的学位房，目前手里子弹150。因为目前新塘房价低迷，有点纠结，想着是现在出手一套换多点子弹好挑选，还是等有轨电车通了再卖。目前倾向荔湾协和学位，附近多是老破小，只有君荟名轩次新，价格不低。不知道值不值得买入。或者广叔有没有更好的建议。注，已办离婚析产

回答：你好。新塘泡沫挤得差不多了，已是房价低位。翡翠绿洲位置偏了点，投资客很多，缺点是交通和配套，可出手置换。协和小学还不错，可直升协和初中，其对应的房子都还算保值，如果想要好一点的教育，只能是牺牲居住舒适度了。君荟名轩位于西村，地铁上盖，独栋小区，靠近内环路有一点噪音，靠近协和学校，上学方便，总体看可以考虑的。详见内部分享。

提问：您好广叔，最近看房，刚需自住，重点需求a交通便利，b能有投资价值。预计5-8年换掉，2年左右可能考虑要小孩，暂无学位要求(当然有学位更好能保值)。现手头资金180w左右，结合手头流水，感觉最多可接受总价330-350w以内。本来考虑车陂和鱼珠区域，但女朋友因工作原因，希望留在天河公园周边，但以刚提到的总价来看，天河公园区域选择实在有限，一圈下来，符合刚提到的总价的，就a理想青年荟40多平的复式350w左右，b粤韵庭院60多平两房350w左右，c都市兰亭58平2房350w左右。

请问：1.上述三个盘更推荐哪个？2.天河公园区域内，有无其他盘推荐？如实在没有，距离天河公园1个地铁站内有否其他盘推荐？

回答：你好，1、买房不要单纯看你的实际流水，要看你的首付+你能创造的资金+你能优化的流水+选筹，若非如此，180w的大可以买个500w的房子，却只能缩水到你所认为的350w以下去了。2、理想青年荟适合买在出租，但真不适合拿来自住，这样的太小了。粤韵庭园能够作为非学位房的自住选择，都市兰亭花园特别好，但小两房基本在A栋，小而杂，梯户比太大，自住体验也是一般。3、我建议是你可以再优化一下预算和户型，如果能够450-500w的标的，不要浪费首房首贷资格，至少能够选择粤韵庭园更大一点面积。甚至天朗明居的三房。

提问：你好广叔，本人公司即将搬到琶洲西区，而离上班地最近的是珠江帝景和泓景花园。因此这几个月我和家人一直在这两个小区踩盘。本人预算在800万左右。相比于泓景花园，珠江帝景苑的小区档次更高，花园更大，所以我们更倾心于珠江帝景苑。珠江帝景我们可以承受的户型只有91两房、101三房、127三房。91方是两房，我们想买三房，所以排除了。

101方的对双塔路，很吵，我睡眠质量不高所以也排除了。所以主要目标是望花园的127方北向三房。但这几个月珠江帝景涨得很厉害，91平方的两房成交到660万，101平方的成交到750左右。并且还严重缺货，不超豪宅的户型基本没有放卖。127的就算有放卖可能也要860万以上了。泓景花园可选择的范围大一些，但也基本没有合适的盘源，加上我太太坚持要选珠江帝景。所以目前有三个选项：1、加预算买珠江帝景127平方三房，我们咬咬牙还是可以把预算加到850万左右的，就是生活要节俭很多 2、说服太太买泓景花园 3、考虑其他楼盘。想请问广叔，这三个选项您认为哪个比较合适呢？在珠江帝景已经涨了这么多的情况下，是否还值得追涨？烦请广叔在百忙之中帮忙解答，非常感谢！

回答：你好，你说的情况很属实，目前的珠江帝景和泓景花园就是这种情况，一房难求，再加上你们应该是BAT的，所以我懂得 101平肯定是悦涛轩南向望双塔路，会吵到飞起来，所以如果自住的话就不建议。里面的赏湖轩和倚泓轩，目前在卖的中高楼层，不超豪宅的127、133，几乎没什么货在卖，不是几乎，是确定，在卖的也只有有限的几套，比如可卖可不卖的11楼，比如北向的10楼等等，南向的一楼（其实是2楼，有架空层），这些都属于可卖可不卖，业主心态不稳 广叔建议（价值500万）：加预算的话，至少要去到950万以上才行的，我非常了解这个市场；第二，建议选择其他的区域板块，比如向东的海珠区东部，比如金融城附近等等。如果是在对赤岗放不下，那就弘景吧 祝好运!!最近我们团队在这个区域有所斩获，因为有特殊渠道拿到房源

提问：你好广叔，请问光明的龙光玖龙台二期投资价值如何？对比坂田的和成嘉业和大运的都会中央。凤凰城面貌新，发展空间大，等级高；坂田离市区近，将来旧改多人气旺，但是被龙岗持续吸血的状态，大运优点和凤凰城类似但是在东部。主要是家人还想再买一套作为纯投资，不考虑自住。谢谢！

回答：你好，九龙台二期是很多人都会关注的光明标杆盘，也算是新区中心、双地铁，南山40分钟通勤，所以如果真能开到5.5w的话，九龙台比颐安都会中央5期要略优一点点。 和成嘉业也带深实验坂田分校的学区吧？这个目前划分成大学区了，没什么稀缺性。

提问：你好广叔，手头资金2户湊买200平大户型好，还是买100平以后好卖？观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大；观点2买小流动性好，老师指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大？碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000万的总价，是否只适合打新，有什么好的介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城二期，有投资前景吗？

回答：你好，如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。碧海片区还有利好空间，飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新。回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城二期一般。具体的选择参考内部分享。

提问：您好广叔，新盘万科和颂轩您觉得怎么样？

回答：你好，据说是限价7w，竟然觉得很香，与之前的万科和风轩相比优势在于：学位。学区划分到了深外龙华的初中学区内，而不是潜龙学校，所以虽然价格跟和风轩接近，价值却大大的不同。最低84平的小三房，总价不到700w的话，真的是让隔壁的星河盛世有点高岗冷飕飕了。

提问：您好广叔，本人在科技园软件产业基地工作，首期预算120万左右，月供可承受12000（考虑先出租分担月供压力）。主要考虑上下班通勤方便，环境过得去即可，学位不敢奢望。本来一直考虑罗湖黄贝岭（配套成熟）和笋岗（有华润中心在建），但看了您的不少回答似乎对罗湖有点悲观。我觉得百鸽笼片区也还不错，如信义假期名城，但通勤距离有些过远，现在有些迷茫了，广叔能帮我指点迷津吗？谢谢！

回答：你好，715利好中东部，罗湖、龙岗都有微涨。首期120万可买个400万左右的房子。你的眼光还不错，黄贝岭和笋岗在罗湖都还可以，但选择不多。百鸽笼片区的信义假期名城也是可以考虑的。科技园上班，建议看下西乡、新安，具体楼盘详见内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。