沿着航海东路，从建筑密度高、车流量大的管城区，进入老经开区，就如同跨过了一条国境线一样，视野会突然开阔起来。

前两年借着“全球跨境电子商务大会”的风口，经开区拓宽了第八大街，很多主干道和次干道都经过了整修和改造，道路两旁的绿化层层叠叠，造景丰富。

经开第三大街

在一地难求、居住拥挤的郑州三环内，只有经开区犹如遗世孤品般，还保持着低密疏阔的城市界面，幽静、舒展、平易近人。

经北二路绿化

落地比郑东新区早，产业属性浓郁的老经开，其房地产格局有着和区域气质相仿的荣耀与困惑。

01

从1993年郑州经济技术开发区成立，到现在，经开区已经度过了27个年头。

2000年2月，片区获批为河南省首个国家级经济技术开发区。

现在的经济技术开发区组团已经向东南全面铺开，包含老经开、滨河国际新城、郑州国际物流园区三大板块。

区域边界北至陇海铁路，西至机场高速，南至福山路（郑民高速南约1公里），东至万三公路，面积158.7平方公里。

经济技术开发区位置

老经开片区，由机场高速、陇海铁路、南三环、东三环合围的区域，是整个经开片区最成熟的区域，也是离市区最近的区域。

以经开区经开广场为起点，到达高铁东站、省政府、CBD的直线距离，只有3.9公里、5.2公里、5.8公里。

这是个站地上踮一踮脚，就可以看见“大玉米”的位置。

老经开为红线围合区域

交通方面，有机场高速、环城高速、中州大道环绕，已开通的地铁5号线途径航海路直通郑东新区，规划14号线途径老经开南部片区和滨河国际新城，规划11号线则是途径经开主城区连接航空港。

这3条地铁线路，未来必将会成为经开主城区发展的王牌。

但是由于河流、铁路、高速的割裂，老经开给人的第一印象却是：

远！偏！

经开和管城区交接处，有十八里河、七里河、滨河公园和机场高速南北阻隔，非主干道至此戛然而止，两个区域直线连通，主要靠南三环和陇海路。

以北，若没有陇海铁路，经开区与郑东新区本该就是一体。

这条铁路如今形成了一条天然屏障，让城市面貌的割裂感十分明显。

从郑东新区出发到老经开区，沿着东风南路或黄河南路，一路向南，会越来越像是两个世界，落差感极强。

经开第七大街与航海东路交汇处

那头大厦高楼林立，鲜活、时尚、充满能量，这头是厂房和住宅混搭，一眼望去建筑稀松，路面收窄，街边底商难寻，人流量锐减。

老经开的城市面貌，你可以说它好，居住起来没有太大压抑感和嘈杂感，绿化讲究，足够怡情。

你也可以尽情挑剔，因为它虽占据着黄金区位，却气派不足，显得太“与世无争”。

02

自然加人为的分隔，让老经开区有着和郑东新区、管城区完全不一样的发展路子和生活场景。

经开区设立之始，就围绕“经济开发”布局规划，产业用地连接成片，由此也成就了经开区的傲人成绩：

有着汽车及零部件、装备制造、现代物流三个千亿级产业集群，规模以上企业达到590家，外商投资企业106家，超百亿企业11家，在区内投资的500强企业65家。

还有领导人视察的重点区域河南保税物流中心、河南郑州出口加工区，以及郑州电缆厂，月太软件园，双塔涂料，双凤鞋业，磨料磨具等公司、园区和厂房。

当然，还有京东、海尔、双汇、宇通等知名企业，以及规模最大的富士康。

经开区的富士康招募中心

在老经开区随处走走，你看不到低端产业带来的拥堵、污染、脏乱差的场景，而是高规格绿化带来的新产业园区气质。

产业，是一个区域长远发展的最重要因素。但是城市扩容速度加快，经开老城位置越显金贵，催促着产业用地腾挪让位。

搅动片区活力，就要引入充足的人口、带动商业繁华。

经开老城转型升级的问题，10年前就已提出过。政府鼓励工业企业外迁，发展第三产业，实现经开老城由工业区向生活服务区的转变。

“退二进三”改造前：

片区重新规划，改造后：

经开区工业用地腾挪外迁后，取而代之的，会是大片的绿地、公园、商业中心与人居建筑。

但这是一个异常缓慢的过程。

2012年，经开区“退二进三”项目就开始启动，整体进度却是雷声大雨点小。2018年，郑州市场外迁名单中，就包括了经开铝材市场、亚丰五金机电物流园、亚丰五金机电水暖物流园三家厂区，一直到2019年年底，铝材市场 110 家商户才完成疏解。

图源：郑州物流信息网

而更多工厂仓库的搬迁、平整土地、建筑改建或重新拍卖，一系列复杂的操作，会将经开区的升级改造战线，拉得更长。

用地性质转变难度大，转型进展缓慢，老经开城貌积重难返，只能望着旁边的迅速开发的滨河国际新城兴叹。

03

城市向东发展，在土地资源十分稀缺的情况下，老经开手中握着大片低密厂房、物流园区、工业园区。

人口密度低，也拖慢了教育、医疗等生活配套的落地速度。

经开区辖区面积158.7平方公里，目前人口共40万，人口密度只有0.25万人/平方公里。

相比之下，金水区人口密度是0.7，中原区是0.53，管城区是0.4，郑东新区是0.38，高新区0.35，惠济区0.14。

经开区的人口密度，仅高于惠济。

配套匮乏，美食荒漠，底蕴不足，也使经开错失了不少关注度。

产业兴城的经开，很难有积淀深厚的王牌教育资源拿得出手，去和其它城区较量。能叫得上名字的小学，有朝凤路小学、经开区实验小学、经开区外国语小学等，中学有八十五中，经开实验中学、经开二中。

商业配套和其它成熟城区相比，也是个短板，老经开针对这一弱项，近两年还在奋起直追。

中大门保税体验中心

在2019年之前，老经开的商业，还只有中大门购物公园、乐尚天地生活广场，居民购物逛街去的是郑东商业中心、管城的美景龙堂万科广场。

去年，区域新添了恒大都市广场、盛华里2处休闲购物中心，升级改造了丹尼斯航海天地。一大街商圈、五大街商圈、八大街商圈，分别由丹尼斯航海新天地、万锦城盛华里、经开中心广场撑了起来。

万锦城盛华里

这些商业刚刚起步，还不足以汇聚出整个片区的繁华。

未来随着阳光城的商业、康桥的商业逐步入市，老经开的商业格局进一步打开，才会为片区附加更多的居住属性。

04

没有老城区建筑密集带来的压抑感、杂乱感，但也欠缺了些烟火气和就近消费的便利，也无法快速复制东区的高规格现代化的城市界面。

这是个颇为尴尬的处境。

而城市是在不断更新，没有哪个区域甘心固步自封停滞不前。

2020年作为郑州城市基建大年，一些老化的区域等来了规划改造升级的良好契机。

今年4月份，经开区斥资2000万，请中铁城市规划设计院、中设设计集团、省城乡规划设计研究总院等6支专业团队，重新制定区域控制性详细规划。

规划覆盖经开区全区共158平方公里，老经开区地上地下用地规划、城市设计、市政交通等，都将迎来最新版本。

图自：郑州公共资源交易网

蓝图的重新绘就，宣告着老经开“改头换面”的决心。

大规模厂房，去留会敲定。

打通断头路，提升交通效率。

保证住宅用地体量，划出舒适的生活片区。

更符合现代化城市设计的商业配套、路网图终会落成。

从城市区域发展的眼光来看，这是老经开背负历史使命，追赶“东强”步伐，立足长远，必须迈出去的一步。

05

再来看一下老经开买房置业的选择。

从片区方位来说，这里是距离郑州市中心、东区CBD最近的地方，去年5号线的开通，直接从心理上拉近了经开与各个中心城区的距离，使得老经开可以直接享受到市区及东区带来的人口外溢红利。

在楼市热血奔涌的2016年，老经开区顺着中原自贸区政策的东风，迎来土拍狂欢，地王扎堆，碧桂园、康桥、阳光城、华润把楼面价一再推高至11920元/㎡。

片区的新房房价也直接跃进到18000—19000元/㎡，直接和金水老城区比肩。

随后，老经开住宅用地供应一直短缺，僧多粥少，良地难寻。片区内三大老地王项目，碧桂园天玺、华润紫云府已清盘，阳光城檀悦主推商铺，新房基本处于断货状态。直到今年1月初龙塔附近三宗地块熔断价成交，让整个片区关注度再次拉满。

成交地块详情

2020年老经开新房看点，主要集中在三个项目上，各具亮点：

绿城诚园，八大街与经北六路交汇处，往北一路之隔就是郑东新区，距5号线经开广场站1千米。离富士康较近，会受到些影响。整个楼盘地块狭长，针对这一点，项目中间几栋楼都设计了架空层，按年龄分成不同活动空间，相当于增加了社区地面上的互动空间。外立面也值得期待，户型面积95—145㎡，首开价格可参考周边的华润紫云府。

华润置地凯旋门，距离高架不远，但七里河、十八里河双河位于地块东西两侧，还有绿化带的隔绝，噪音会减小一些。户型区间89—143㎡，地块容积率2.99，距离中原福塔地铁站直线距离在1.2千米以上，6月末或7月份首开。

保利天汇，临近华润凯旋门，产品面积和华润类似，以95—140m²为主，但针对改善客群的大户型占比更高。140㎡的横厅设计、东北向的客厅观景飘窗设计，具有突破性，非常亮眼，预计也是在7月份首开。

区域新房供应

老经开新房“三足鼎立”之势再起，三大龙头房企相爱相杀，项目入市时间、户型面积、价格段、针对客群多有重合之处，2020年下半年，片区又会迎来一场激战。

06

我们很容易去指点老经开的短板和不足，但更应客观的去肯定它几经辗转，为区域转型付出的努力。

郑州城市规划版图的区位，决定了老经开区未来10年的身价和发展趋向。

1、老经开区，是东区港务的连接带，北临郑东新区CBD和高铁CBD片区，南牵航空港，东接郑州未来制造工业产业大本营，再加上河南自贸区核心区域的位置优势，以及自身土地规划调整，未来区域将会迎来新的生机和蜕变。

2、5号线开通及路网全面打通后，老经开与郑东新区联系日益密切，自然承接东区外溢的居住需求，更多的贸易、开发项目落位，会引入更多高精尖人才，使得涌入老经开的中高端购买力更加充沛。

3、继碧桂园、阳光城之后，华润、保利、绿城等品牌开发商进驻、出新，高端改善类房源今年大批量入市，抬升并夯实片区新房均价，助力老经开坐实“品质生活”定位。

4、强购买力人群，对住宅品质、居住环境、生活圈层的要求变得苛刻入微。开发商对于产品的打磨水准、生活服务配套的质量、高端商业商务匹配度，都将会成为考量标准。

由此一来，区域内部工厂、物流园、仓库腾挪出来改造为住宅、商业用地，也变得更加紧迫。

5、工厂一搬迁，地块腾出，就是片可供任性挥洒的风水宝地。不过老经开改造升级，是个持久战，目前可选择楼盘并不多，除了承接部分东区中高端居住需求外溢外，地缘客户接受度会更高。

正在蓄力蜕变的老经开，就是在等一个能大展拳脚的契机。